11;第1部分商店的基本知识培训1。商店的概念。商店的分类3。商店的投资价值4。影响商店价值的因素返回5。商店收入原则的分析6。商店的投资特征7。商店的投资形式。商店的投资形式8.商店投资的比较9。商店的投资方法10.商店投资和居民投资的比较分析和住宅投资11。概念的商店概念。第1部分商店的基本知识培训； 1。商店的概念； 2。商店分类； 2。根据投资价值对商店进行分类。商店是房地产中典型的新兴投资形式。根据商店的投资价值，以下是一类商店，因此投资者可以从投资回报的角度判断投资方向和投资目标。城市商店 - 高性能股票；社区商店 - 潜在股票；便利店 - 不受欢迎的小型股票；专业街头商店 - 高科技股票；其他商店 - 从上述分析中的“一般股票”，可以看出，随着该地区的商业环境的优化，商店的价值将大大提高，并且可以从“一般股票”转换为“一般股票”。这仅取决于开发人员和运营商对项目的准确开发判断，这也需要时间。视力店的投资者通常擅长掌握这一价值增强和赚取投资回报。 ;; 4。对零售，餐饮，旅游，体育，娱乐，服务，金融行业进行分类5。按区域规格对小商店进行分类：中型商店以下100平方米：商店面积100至1000平方米之间的大商店：存储1000平方米以上的区域；商店投资价值； 4。商店具有强大的货币化能力。由于商店总量的供应不足，市场需求很大，商店的货币化能力很强。

？5。商店还具有强大的融资职能。由于银行固定，稀缺，保存以及对房地产属性的欣赏，因此受到银行的欢迎。原因是：商店是房地产，借款人无法以实物转移，并且很方便地存储它。该商店的价值保存良好，贷方不必担心破产。对于借款人来说，在商店中使用实物商品时，他们还可以使用正确的证书作为抵押品来获得融资。由于商店具有上述投资价值，因此拥有一家繁荣的商店已成为许多投资者的梦想。 ; 4。影响商店租金和赞赏价值收入的因素； 5。交通状况的交通状况通常意味着可能访问者流动的潜力。 6。停车条件是关于停车场的专门说明。强调停车条件的重要性是由于中国经济的强劲增长。 7。规划和设计的科学规划和设计必须反映市场功能的需求。通常，开发人员需要从市场的角度调整项目计划和设计。 8。硬件条件商店的硬件条件专门指的是商店的设计和能源状态，包括对消费者的宽度，深度，地板高度和有效的指导，以及商店水，电力，电气，煤气，污水处理等的技术内容。上述因素对商店功能产生了很大的影响。 ; 9。商业类型的商业类型与商店的租金收入和欣赏密切相关。不同商品的利润率显着不同。 10。附属项目的操作特征。大多数商店都属于某个项目。类型，操作方法，操作状态，附属项目的管理水平对商店租金和价值的影响是不可避免的。

11。商店的初始售价将影响商店投资的利润。商店的初始售价越高，投资回报率越低，资本风险越高。 12.周围房地产的发展趋势。商店的价值是一个动态的过程。周围房地产的发展状况和趋势将在商店的价值中发挥核心作用。 ; 5。商店投资收入分析；租金收入和价值增值收入以及各种因素F的功能； 6。商店投资的特征； 1。商店投资行业专业人士的稳定特征认为，投资商店是稳定的。住所的租赁期限通常为半年到一年，这相对较短，而商店的租约通常为3至5年。租户在商店装饰上的投资，利润预期和长期计划决定了商店租赁的稳定性。此外，租金的增加可确保商店收入的长期增加。租金预付款的付款方式使租金收款更加安全。 2。商店增值商店投资的特征是一个长期的过程，由于房屋时代的增加，它不会降低其投资价值。相反，由于其稀有性或特定的供应条件，随着业务区的发展和成熟，好商店将继续欣赏。尽管价值增加，但租金增长是不可避免的。长期租金绝对不如从资本成本的角度购买它那么好。如果可以相对准确地衡量房屋的价值，那么成功的商店的价值同样是无价的。 ; 3。将商店的投资回报率与人们的传统资本赞赏方法进行了比较，商店的投资利润率很高。据行业内部人士称，尽管北京等主要城市的外国公寓和别墅的投资回报率在过去几年中达到15％-20％，但住宅住房投资回报率却下降到6％-8％，但商店的投资回报率基本上为10％-15％，有些甚至超过20％。

随着购买社区商店的业主进入，他们的受欢迎程度将增加，商店的价值将增加。应该指出的是，除了商店租金收入外，智能商店投资者还充分利用商店的增值以增加投资收入。在商店的购买价格欣赏到一定水平的情况下，完成商店的投资流程时，将其出售。 ; 4。商店的投资潜力目前在中国，商店投资的概念尚未得到充分普及。在成熟的市场中，一般商店与住宅建筑的价格与住宅建筑的比率远不及4：1至5：1。可以看出，商店价格仍然有巨大的增长空间。商店投资者不能基于此比率进行投资运营，因为市场环境和市场供应状况的差异将对商店价格产生重大影响。此外，如果住宅建筑物的价格被透支了，则不能参考该比率。在我的国家加入世贸组织之后，商业，零售和服务行业将蓬勃发展，许多金融机构和零售行业都在又一轮封闭商店的土地围墙后开始。 ; 5。商店可以租用或经营。灵活的调查表明，商店中有两种主要类型的投资者：一个是专业的商店投资者，具有强大的经济实力，通常进行大型商店交易，也就是说，购买某些商店的财产权或经营权，然后将其租给各种商店，但他们自己不专注于业务；另一个是小型商店投资者，通常有一定数量的空闲资金，并投资于一两个商店。其中，有55％的人在租金后购买盈利商店，而35％的人出于自行运营的目的购买商店，而10％的商店纯粹是为了赢得买卖之间的差额。

据估计，当前在上海的商店投资回报率为10％至14％。 ; 7。商店投资的形式；; 2。商店租赁：商店直接租赁并直接租用商店，指的是商店投资者的投资方法，他们直接从商店所有者那里出租商店，而不是为了自己的业务，而是用于租金。在商店的直接租金中，商店投资者以相对较低的租金出租商店，然后将其转租。如果直接租赁商店的投资者无法从商店所有者那里获得足够低的租金，那么这项投资的可行性是值得怀疑的。如果租金太高，市场租金之间的差距不大，那么在增加市场费用和管理费用后，很可能会发生投资损失。转租和转租是指投资者从商店租户租赁商店的投资方法。目的不是要自己操作，而是要出租它们。很少看到转租投资，而且运营很困难。毕竟，经过转租后，投资者几乎没有利润。 ; 8。商店投资的比较； 9。如何投资商店； 3。与其他三种业务方法相比，替换短时间内的差异很强。在短时间内转移差异的能力很强，但不适合每个投资者。它要求投资者对市场具有相当大的敏感性。由于存在许多不确定的因素，因此想要转移以在短时间内获得差异的投资者是正常的。 ？4。首先操作，然后更换意味着投资者首先运营，然后在商店流行后以高价出售。企业首先，然后转移可以在短时间内带来最大的利润。

这种理想的状态肯定给投资者带来了更高的要求。它不仅需要当前市场的基准，而且还需要对未来市场进行良好的预测。巨大的兴趣是相对较大的风险，并且有很多人反击。 ; 10。商店投资和住宅投资的比较分析； 11。财产拥有商店的概述； 3。财产拥有商店的特征。财产权分散。统一的管理，统一投资和统一租赁是财产拥有的商店的重要特征，甚至还为投资者和房地产买家而租用。当然，投资者和商店也可以自己出租，但是商业项目必须与购物中心的整体布局进行协调。投资者可以从运营商那里获得租金回报，并且运营商以统一的形象在外部运营，从而大大提高了他们抵抗风险的能力，实现了所有者和开发商之间的双赢局势。 ？4。由于目前国家金融政策的限制，对“小业主，大型购物中心”的财产权模型的分析，尚未实施房地产抵押贷款的证券化，房地产信托尚未得到普及。大型房地产开发的资本数量很大，尤其是商业房地产的发展。随着现代商业运营规模的增加，商业房地产的规模也随之扩大。由于没有投资购买商业房地产的单位，机构和合法人员，因此整个建筑物的销售规模和数量是​​有限的，销售商业房地产的目标是自然人。鉴于自然人的投资能力和水平的局限性，划分销售物业权利单位的唯一方法是满足自然人的购买需求。这造成了矛盾。它需要在销售时小部分，并且在运营时需要大量集中。 “物业权利”出现并“解决了分散的财产权主体与统一规模的运营之间的矛盾”。

;商店销售知识培训的第二部分； 1。商店销售说明； 2。分析购买商店的商店类型； 3。分析商店投资的客户特征； 4.如何理解“投资回报率”； 5。投资模型和政策概述； 7.如何指导客户购买商店； 5。总体销售过程：介绍项目功能计划状况；引入商店投资情况；比较其他物业，以分析该项目销售点的独特性，吸引力和竞争力，以使客户变得感兴趣；然后通过投资顾问的促销方式介绍商店；最终介绍“相关投资计划”（投资类型，付款方式，价格情况），以使客户同意无风险和高收益。客户的异议处理；填写注册意图的表格； 6。在客户的核心中形成的价值是因为他了解项目状况，然后比较接下来引入的价格和促销措施的优势，分析投资项目具有无风险，高收益和低支出的优势，最终使客户相信商店拥有最佳的价值，高额的回报和高风险，并可以使客户获得成功的销售，从而使客户获得方向的销售，从而使客户获得了方向的方向。 ; 8。计算商店投资回报率的方法；方法2：退货方法公式：（税后每月租金 - 每月抵押贷款供款）×12/（在此期间内的第一期付款 +抵押付款）：考虑到早期租金，价格和主要投资，它比租金率分析方法更适用，并且可以估算基金恢复期的长度。缺点：不考虑其他早期投资和资金的时间影响。多项投资的现金分析问题无法解决。由于其固有的单方面性质，它不能用作理想的投资分析工具。

;一个简单的投资价值评估公式下面提供的方法是专业金融公司评估财产投资价值的简单方法。基本公式是：如果财产的年收入×15年=财产的购买价格，则该物业被认为是值得的。 ;基本方法不是恐怖的；好的，可以肯定的是，在国家戏剧节冠军中迅速发送红色信封还不够开放。房间管理局的设备不在假日肯德基禁令帐户上，并开始支付电话账单；发送给另一方的是梵蒂冈吉汉的股票非常令人作呕，恶心和恶心。梵蒂冈梵蒂冈梵蒂冈梵蒂冈梵蒂冈梵蒂冈将其发送给每个中国工程家族